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전세 vs 월세, 뭐가 이득일까: 전세대출 이자와 월세 비교
전세 3억 원 예시로 전세대출 이자와 같은 집 월세를 금리별로 비교했습니다. 대출 금리와 전월세 전환율만 비교하면 어느 쪽이 매달 덜 나가는지 알 수 있습니다.
같은 집을 전세로 들어갈지 월세로 들어갈지는 결국 매달 나가는 돈을 비교하면 됩니다. 전세는 보증금을 채우려고 받은 대출 이자가, 월세는 월세 자체가 매달 나가는 돈입니다. 내 돈을 같은 만큼 넣는다고 하면 비교는 생각보다 단순합니다.
비교하는 방법
전세 3억 원짜리 집에 내 돈 6천만 원이 있다고 해 보겠습니다. 전세로 들어가면 모자란 2억 4,000만 원을 전세자금대출로 채우고, 월세로 들어가면 같은 6천만 원을 보증금으로 내고 나머지를 월세로 냅니다.
- 전세: 대출 2억 4,000만 원의 이자. 전세자금대출은 보통 만기에 원금을 갚고 매달 이자만 냅니다.
- 월세: 2억 4,000만 원 × 전월세 전환율 ÷ 12. 전환율 4.5%면 900,000원입니다.
내 돈을 똑같이 넣는다면 전세대출 금리 < 전월세 전환율일 때 전세가, 반대면 월세가 매달 덜 나갑니다.
금리별로 계산해 보면
| 전세대출 금리 | 월 이자 | 2년 이자 | 월세와 차이 (월) |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 700,000원 | 1,680만 원 | 전세가 200,000원 적음 |
| 4% | 800,000원 | 1,920만 원 | 전세가 100,000원 적음 |
| 4.5% | 900,000원 | 2,160만 원 | 같음 |
| 5% | 1,000,000원 | 2,400만 원 | 월세가 100,000원 적음 |
금리 4%면 매달 이자 800,000원으로 월세 900,000원보다 100,000원 적고, 2년이면 240만 원 차이가 납니다. 금리가 전환율과 같은 4.5%가 되면 두 방식의 월 부담이 같아집니다.
숫자 말고 따져 볼 것
- 보증금을 돌려받지 못할 위험: 전세는 큰돈이 집주인에게 묶입니다. 전세보증금 반환보증 가입이 되는 집인지, 등기부등본의 선순위 대출이 얼마인지 먼저 확인하세요.
- 대출 한도와 금리 변동: 전세대출은 소득과 보증기관 심사에 따라 한도가 달라지고, 변동금리면 계약 기간 중 이자가 바뀔 수 있습니다.
- 월세 세액공제: 요건을 갖춘 무주택 근로자는 연말정산에서 낸 월세 일부를 돌려받을 수 있어, 실제 월세 부담은 위 표보다 조금 줄어듭니다.
- 내 돈의 기회비용: 보증금을 더 넣으면 월세는 줄지만, 그 돈을 예금에 두었을 때의 이자를 포기하는 셈입니다.
다른 금액으로 바로 비교하려면 전월세 전환 계산기로 월세를 구하고, 대출이자 계산기에서 “만기일시”로 전세대출 이자를 계산해 보세요.